2016’s Most Innovative LAW Firm Award

Het is voor ons een grote eer om de prestigieuze  2016’s Most Innovative LAW Firm award uitgereikt door het Britse AI (Acquisition International Global Media Magazine) in ontvangst te mogen nemen.

AI_most-innovative-law-firm-2016-04

lees er meer over :http://www.acquisition-intl.com/2016-most-innovative-law-firms-2016

 

Advertenties

POP-UP store en de handelshuurwet binnenkort hand in hand ?

Zoals u ongetwijfeld weet is de handelshuurwetgeving bijzonder stringent en formalistisch. De termijnen zijn dwingend en hebben reeds aanleiding gegeven tot menigvuldige procedures.
De wet laat momenteel geen “tijdelijke” of “korte termijn” of “proefcontracten” toe met eenvoudige en duidelijke regels…
Wij informeren u in de deze nieuwsbrief over het ontwerp van nieuwe regelgeving over zogenaamde “pop-up stores” waarbij in de toekomst wel een soort van “tijdelijke” of “proef” handelshuurcontracten voor korte termijn (kleiner dan 1 jaar) zou mogelijk worden.
Als bedrijfsleider is het nuttig kennis te hebben van deze nieuwe “opportuniteiten” die ongetwijfeld kortelings van toepassing zullen zijn.


INLEIDING

Vandaag de dag zien we meer en meer zogenaamde pop-up stores, tijdelijke handelszaken, in het straatbeeld verschijnen. De huidige Handelshuurwet van 30 april 1951 is echter niet flexibel genoeg om een juridische kader te bieden voor het huren van panden voor een korte termijn. Nochtans zou de mogelijkheid om handelspanden voor een kortere periode te huren niet alleen leegstand tegengaan, maar ook de ondernemers activeren en doen innoveren, hetgeen de economie alleen maar ten goede kan komen. 

Hieronder bespreken we eerst de huidige situatie, waarbij de problemen voor de korte termijn huurder en verhuurder al snel duidelijk worden. Vervolgens bespreken wij het voorstel van decreet dat in de toekomst een eenvoudig juridisch kader zou kunnen aanreiken voor alle toekomstige pop-uppers.

1. SCHETS VAN DE HUIDIGE SITUATIE ONDER DE HANDELSHUURWET

Het toepassingsgebied van de huidige Handelshuurwet van 30 april 1951 is beperkt tot de huur van onroerende goederen of gedeelten ervan die, uitdrukkelijk of stilzwijgend, hetzij middels een uitdrukkelijke overeenkomst tijdens de huurperiode, door de huurder gebruikt worden voor het drijven van een kleinhandel dan wel voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks contact heeft met het publiek.

De handelshuurovereenkomst wordt in de regel aangegaan voor een duurtijd van 9 jaar. Vervolgens kan deze 3 maal hernieuwd worden, telkenmale voor 9 jaar. Zodoende zijn partijen gedurende een lange tijd, te weten 36 jaar, aan elkaar verbonden en kan de verhuurder, behoudens een aantal wettelijk voorzien uitzonderingsgevallen, de huurder er pas toe verplichten het pand te ontruimen nadat de termijn van 36 jaar is verstreken. Het is immers een beschermd recht van de huurder om een hernieuwing te vragen.

Artikel 2 van de Handelshuurwet sluit de huurovereenkomst voor een periode van minder dan een jaar, ongeacht of in dit pand een handel wordt gedreven of een ambacht wordt uitgeoefend expliciet uit.

De enige mogelijkheid die er momenteel bestaat, is het opnemen van bijkomende opzeggingsgronden in de handelshuurovereenkomst die een voortijdige beëindiging zouden kunnen rechtvaardigen. Echter de Handelshuurwet voorziet dat deze enkel in het voordeel van de huurder kunnen worden bedongen.

De opmaak van dergelijke handelshuurcontracten, met eventueel bijkomende opzegmogelijkheden voor de huurder, is tijdrovend, kostelijk en vereist bovendien veel zorgvuldigheid bij het formuleren van deze modaliteiten.

De verhuurder wordt hierdoor actueel dan ook niet bepaald gestimuleerd om zijn pand te verhuren voor kortere duur, niettegenstaande de duidelijke vraag van de huurmarkt.

2. HET VOORSTEL VAN DECREET NADER GEANALYSEERD

De Decreetgever wil op het fenomeen van pop- up stores inspelen en een eenvoudige juridische oplossing aanreiken voor zowel de korte-termijn-huurder als de korte-termijn-verhuurder. Om die reden wordt momenteel gewerkt aan een voorstel van decreet waarbij de Decreetgever een aantal bijzonder bepalingen wenst op te nemen in de bestaande Handelshuurwet van 30 april 1951 en een statuut creëert voor de zogenaamde “kort termijn huur”.

Eerst en vooral wordt het toepassingsgebied afgebakend van de bijzondere bepalingen betreffende de korte termijn huur, zodat er geen twijfel kan bestaan onder welk wettelijk regime de handelshuurovereenkomst valt.

Verder bepaalt het ontwerp dat de huurperiode van de korte termijn handelshuur korter of gelijk aan één jaar is.

Tevens zouden de bijzondere bepalingen bij de Handelshuurwet bepalen dat de korte termijn handelshuur eindigt op de voorziene einddatum, zonder dat een opzeg vereist is (zoals onder het 9-jarig regime).

Stilzwijgende of mondelinge verlenging en huurhernieuwing zouden niet mogelijk zijn voor de korte termijn huur, doch partijen zouden schriftelijk wel kunnen overeenkomen dat de korte termijn handelshuur wordt verlengd. Indien hierdoor de totale duur van één jaar overschreden wordt, dan zouden deze huurovereenkomsten niet langer onder de bijzondere bepalingen van korte termijn handelshuur vallen, maar wel onder de algemene bepalingen van de Handelshuurwet van 30 april 1951, met haar dwingende duurtijd van 9 jaren (meer hernieuwingen).

Na afloop van deze korte termijn huur kunnen partijen natuurlijk ook altijd expliciet overeenkomen de handelshuur voort te zetten en zodoende een handelshuurovereenkomst overeenkomstig de algemenen bepalingen van de Handelshuurwet van 30 april 1951 afsluiten.

De huurder heeft tevens de mogelijkheid om de korte termijn handelshuur op te zeggen, mits een opzegtermijn van één maand en middels een aangetekend schrijven. De verhuurder kan daarentegen niet opzeggen.

Uiteraard behouden partijen wel steeds de mogelijkheid gezamenlijk de korte termijn handelshuurovereenkomst te beëindigen.

3. BESLUIT

De Decreetgever wenst met de bijzondere bepalingen in het voorstel van decreet een eenvoudig systeem aan te bieden, die het oprichten van pop-up stores vergemakkelijkt.

Zo kunnen verhuurders in de toekomst zonder al te veel formaliteiten voor kortere periodes verhuren en worden huurders-ondernemers toegelaten eerst de markt te verkennen alvorens zich voor al te lange periodes te verbinden aan een handelshuurovereenkomst.

Uiteraard volgt ons kantoor de ontwikkelingen van het wettelijk kader verder op voor U.

 Gaël BEDERT


Copyright © 2016 Mattijs Voet & Co Overname zonder schriftelijke toestemming is verboden
Disclaimer Deze gratis nieuwsbrief is bedoeld als bron van informatie. De nieuwsbrief beoogt op geen enkele wijze de volledigheid en kan niet worden gelezen of gebruikt als advies. Hoewel de auteurs de grootste zorg besteden aan hun teksten, kan op geen enkele wijze enige aansprakelijkheid voortvloeien uit de inhoud van de nieuwsbrief.

OVERHEIDSOPDRACHTEN: Aandachtspunten bij de ondertekening van de offerte.

Nieuwsbrief die nuttige informatie bevat over de formele aspecten bij inschrijving op overheidsopdrachten

Inleiding

De deelname aan een openbare aanbesteding gaat vaak gepaard met heel wat voorbereidend studiewerk, waardoor de uiteindelijke ondertekening van de offerte vaak slechts een laatste formaliteit lijkt. Het tegendeel is waar: de ondertekening is immers aan enkele strenge vormvereisten onderworpen welke bij schending onvermijdelijk leiden tot de nietigheid van de offerte. Bovendien hanteert de Raad van State een afwijkende interpretatie van het begrip ‘dagelijks bestuur’, zodat de grootste voorzichtigheid geboden is. Wij vatten de belangrijkste aandachtspunten voor u samen.

1. Onderteken de offerte

De inschrijver bij een overheidsopdracht dient er over te waken dat de ingediende offerte ondertekend is. Het gaat hierbij om een substantiële vormvereiste die raakt aan de gelijkheid van de inschrijvers. De niet naleving van deze vormvereiste leidt dan ook tot nietigheid van de offerte wegens substantiële onregelmatigheid. Deze kan achteraf niet geregulariseerd worden.

Alvorens tot ondertekening van de offerte over te gaan, zal de inschrijver er rekening mee houden dat de Raad van State in het overheidsopdrachtenrecht een andere interpretatie geeft aan het begrip ‘daad van dagelijks bestuur’ dan zoals gangbaar onder het vennootschapsrecht. Immers beschouwt de Raad het ondertekenen van een offerte niet als een daad van dagelijks bestuur.

2. Controleer de bevoegdheid van de ondertekenaar

De ondertekening van de offerte dient eveneens te gebeuren door een bevoegd persoon. De Raad van State stelt immers de niet-ondertekening van de offerte gelijk aan de ondertekening van de offerte door een niet-bevoegd persoon, zodat de sanctie dezelfde is, namelijk de nietigheid van de offerte.

In de eerste plaats kan de ondertekening gebeuren door het orgaan dat de vennootschap in rechte kan verbinden of de persoon die naar de statuten of de wet beschikt over bevoegdheid om de vennootschap te vertegenwoordigen in uitvoering van het bevoegde orgaan. Voor de NV is dit in principe de Raad van Bestuur, doch de statuten van de vennootschap kunnen eveneens voorzien in een zogenaamde één- of meerhandtekeningsclausule, die één of meer bestuurders de bevoegdheid verlenen om de vennootschap te vertegenwoordigen.

Vermits het niet gaat om een daad van dagelijks bestuur, zal de ondertekening van de offerte dienen te gebeuren door de voltallige raad van bestuur of door de houder van een één- of meer handtekeningsclausule.

In de tweede plaats kan de ondertekening ook gebeuren door een bijzonder gevolmachtigde. Het kan hierbij gaan om een bestuurder, een personeelslid of zelfs een derde die hiertoe expliciet en bijzonder gemachtigd werd door het bevoegde orgaan. Er dient hierbij over gewaakt te worden dat de volmacht voldoende precies omschreven is en dat deze bovendien verbonden is aan de tijdelijkheid van een mandaat of aanstelling. Een algemene delegatie van bevoegdheden is niet toegestaan.

3. Vermeld de correcte hoedanigheid van de ondertekenaar

Het belang van de ondertekening door een bevoegd persoon kan niet onderschat worden. De ondertekenaar zal er dan ook eveneens over waken dat de ondertekende offerte de juiste hoedanigheid van de ondertekenaar vermeldt.

Zo zal de gedelegeerd bestuurder van de vennootschap dienen te ondertekenen als “bijzonder gevolmachtigde” en niet als “gedelegeerd bestuurder”, nu de ondertekening van de offerte zijn gebruikelijke vertegenwoordigingsbevoegdheid (dagelijks bestuur) overschrijdt. De correcte hoedanigheid dient bij ondertekening te worden vermeld. Hetzelfde geldt in geval van een ondertekening door een directeur, gelast met dagelijks bestuur.

Het verdient de aanbeveling dit procedé niet enkel te hanteren in het kader van een aanbesteding of offerteaanvraag, doch eveneens in het kader van de minder formalistische onderhandelingsprocedure en de concurrentiedialoog.

4. Voeg de vereiste stukken bij de offerte

Niet-naleving van de voornoemde vormvereisten kan achteraf niet worden rechtgezet. Zo ook kan een bijzondere volmacht niet achteraf met terugwerkende kracht worden verleend en dient deze dus beschikbaar te zijn op het moment van ondertekening.

Teneinde onduidelijkheid nopens de ondertekeningsbevoegdheid te vermijden, dient de inschrijver bij de ondertekende offerte de nodige stukken te voegen waaruit deze bevoegdheid blijkt, ongeacht of het nu gaat om een orgaan van de vennootschap of de houder van een bijzondere volmacht.

Het gaat hierbij meer bepaald om de statuten van de vennootschap, de benoemingsbeslissing van de ondertekenaar en de bijzondere volmacht, zoals gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.

Ook hier wordt aangeraden om deze handelswijze aan te houden in het kader van de onderhandelingsprocedure en de concurrentiedialoog.

5. Besluit

Eenmaal de offerte inhoudelijk ‘rond’ is, dient de inschrijver dan ook de grootste aandacht te hebben voor de vormvereisten ervan. De offerte dient te worden ondertekend door de daartoe bevoegde personen, dient de correcte hoedanigheden te vermelden en zal bovendien de vereiste stukken bevatten om verificatie mogelijk te maken. De regelmatige doorlichting van uw vennootschap (“corporate housekeeping”) is dan ook ten zeerste aan te bevelen.

 Johan BOSSCHAERTS


Copyright © 2016 Mattijs Voet & Co Overname zonder schriftelijke toestemming is verboden
Disclaimer Deze gratis nieuwsbrief is bedoeld als bron van informatie. De nieuwsbrief beoogt op geen enkele wijze de volledigheid en kan niet worden gelezen of gebruikt als advies. Hoewel de auteurs de grootste zorg besteden aan hun teksten, kan op geen enkele wijze enige aansprakelijkheid voortvloeien uit de inhoud van de nieuwsbrief.